Bolig solgt som den "er"

En bolig som er solgt som den "er" er det vanskeligere å vinne frem med at boligen ikke samsvarer med det man trodde man kjøpte. Med en klausul om at huset eller leiligheten selges som en "er", så settes det store begrensninger i hva kjøper kan påberope seg som en mangel etter boligkjøpet.

De aller fleste boligene som selges i dag selges «som den er». Enkelt forklart, innebærer en «som den er»-klausul at det du får er det du ser, med alle boligens mangler og svakheter. Dette gjør det også veldig vanskelig å vinne frem med et krav om at boligen ikke var i samsvar med det kjøper hadde grunn til å tro om boligens stand.

Et hus eller leilighet kan likevel ha mangler selv om den er solgt med et «som den er»-forbehold. Det er tre situasjoner som kan gi en kjøper grunnlag til å rette mangelskrav mot selger. Disse tre tilfellene er når

• Selger har gitt manglende opplysninger om boligen
• Selger har gitt uriktige opplysninger om boligen
• Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers

Foreligger et av disse tre tilfellene, så kan det gi kjøper anledning til å  kreve retting, prisavslag eller erstatning selv om boligen ble solgt som den "er".

Manglende opplysninger om boligen

Manglende opplysninger omfatter de tilfellene der selger ikke opplyser kjøper om forhold som vedkommende har grunn til å få opplysning om. Dette er typisk negative opplysninger om boligen, som selger lar være å opplyse kjøper om, fordi han eller hun redd for at kjøpesummen vil bli mindre dersom opplysningen gis..

En bolig vil ha mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om «omstende» ved eiendommen som selgeren «kjente eller måtte kjenne til», og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette vil likevel bare gjelde dersom man kan gå ut ifra at den den manglende opplysningen har hatt innvirkning på avtalen.

Uriktige opplysninger om boligen

En selger av en bolig plikter å gi både riktige og fullstendige opplysninger om alle forhold av betydning for salget. Dette gjelder for opplysninger gitt i annonser, salgsprospekt, egenerklæringer eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Som eksempel kan nevnes at hvis selger har opplyst at det er varmekabler i gulvet eller membran på badet, så må kjøper kunne stole på at det stemmer. Dersom det senere viser seg at det ikke er varmekabler eller membran, har kjøper rett til å påberope seg dette som en mangel.

Det kreves også her at opplysningene må ha virket inn på kjøpet. Hvis det kan bevises at kjøperen ville ha kjøpt boligen til den samme prisen selv om han eller hun visste at opplysningene ikke stemte, er det ikke sikkert at kjøper har krav på noe. Det må vurderes konkret i hvert tilfelle.

Boligen er i vesentlig dårligere stand

Det siste alternativet som kan medføre en mangel ved et salg av bolig "som den er", er  at eiendommen er i vesentleg dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å tro ut frå kjøpesummen og forholdene ellers.. Dette er en veldig skjønnsmessig vurdering, hvor man blant annet tar utgangspunkt i prisen som er betalt for boligen, boligens alder, tilstand og hvilke opplysninger som ellers er gitt av selger i prospekt, tilstandsrapport mv.

Vurderingen av om manglenes verdi er vesentlig nok vil alltid bero på en konkret helhetlig vurdering, som det vanskelig kan lages faste regler for. Differansen i verdien mellom det boligen ble solgt for, og det mangelen utgjør av verdi, kan imidlertid være sentralt i denne vurderingen. Her er det en del rettspraksis som en dyktig advokat vil kjenne til og kunne påberope i saken.

Hvis boligen har en mangel

Det første du må gjøre er å sende en skriftlig klage til selgeren. Gjør dette så raskt som mulig. Ta alltid vare på en kopi av klagen, slik at du kan dokumentere at klagen er sendt om det skulle bli nødvendig senere.

Blir du ikke enig med selgeren kan du ta saken videre til rettsvesenet, der forliksrådet er første instans.

Veldig mange boligselgere har en eierskifteforsikring, og vil henvise en reklamasjon til forsikringsselskapet.. Klarer du ikke å bli enig med selskapet kan du ta saken videre til Finansklagenemnda eller til rettsapparatet.

En erfaren advokat vil kunne sette seg inn i din sak og gi deg råd om hvordan saken best skal håndteres. Ta kontakt med våre advokater i dag - enkelt, greit og uforpliktende!